Dans le cadre du MIPIM (marché international des professionnels de l’immobilier), Euroméditerranée a demandé à Cushman & Wakefield de réaliser une étude sur le marché de l'immobilier de bureaux dans la métropole Aix-Marseille Provence. Les entreprises plébiscitent l'offre sur Euroméditerranée avec, en neuf, moins de 2% de stock et un taux de vacance inférieur à 1%.
En 2018, après une année 2017 exceptionnelle, le volume de m² de bureaux « placés » sur le territoire d'AMP a reculé de 17% passant de 151 900 m² à 126 200 m². Un chiffre supérieur à la moyenne des cinq dernières années. « Le ralentissement de la production neuve, très sensible à Marseille et à Euroméditerranée, pèse à l'évidence sur la demande des utilisateurs », affirme l'étude. Le périmètre d'Euroméditerranée a vu la commercialisation de 28 400 m² de bureaux (57 600 m² en 2017), soit 35% du volume placé à Marseille.
Véritable « quartier central des affaires de la métropole » pour Cushman & Wakefield, Euroméditerranée cumule onze des vingt-sept grandes transactions de bureaux opérées en 2018 sur AMP. Le neuf (ou restructuré) représente 61% du volume commercialisé, contre 41% pour Marseille. Pour Magali Marton, directrice des études à Cushman & Wakefield, « Euroméditerranée présente toutes les caractéristiques d'un grand quartier d'affaires. Mais actuellement, la demande de bureaux se situe à un niveau largement supérieur à celui de la production. »
98% de précommercialisation
En dépit d'une augmentation de 26% du volume de bureaux mis sur le marché en 2018 dans le périmètre d'Euroméditerranée (tour La Marseillaise et Smartseille notamment), le pourcentage n'ayant pas trouvé preneur reste extrêmement faible (4,9% sur la totalité du parc tertiaire et 1% sur le neuf). Avec 98% de précommercialisation, le stock de bureaux neufs ne dépasse pas 2%. Il baisse d'année en année (9% en 2017, 33% en 2016). « La reconstitution de l'offre est donc une condition sine qua non pour l’accueil des grandes entreprises sur ce territoire », pointe Cushman & Wakefield.
40 000 m² de bureaux supplémentaires irrigueront le marché en 2019/2020… (Eko Active, Pixelia HD...). L'étude constate une forte « appétence des entreprises » pour le secteur d'Euroméditerranée. En effet, le taux de vacance évolue dans une fourchette allant de « 7 % à 14% sur les marchés européens inclus dans ce benchmark », souligne l'étude.
Une forte attractivité
Les raisons de cette attractivité constatée par Cushman & Wakefield ? La prédominance d’immeubles de dernière génération, la localisation en bordure d'un port et à proximité d'un aéroport, la qualité des transports collectifs, la présence sur place d'une offre culturelle, d'équipements publics et d'un pôle formation dense. « Les entreprises cherchent la centralité » poursuit Magali Marton. « L'offre d'Euroméditerranée correspond à la demande des grandes entreprises et des collectivités. La pénurie de bureaux qui s'annonce pour les deux prochaines années va rendre augmenter la demande de ces produits. Les investisseurs ont l'assurance de tout louer et de pouvoir vendre quand ils le souhaitent ».