Attirés par les rendements et la forte liquidité des actifs immobiliers, les investisseurs nationaux et internationaux misent sur Euroméditerranée.
L’opération d’intérêt national (OIN) Euroméditerranée attire depuis ses débuts un panel d’investisseurs très large : fonds de pension, fonds d’investissement immobilier dédiés, « family office »… Un public national et international intéressé par des taux de rendement performants et un environnement maîtrisé. Euroméditerranée reste la plus grande opération de renouvellement urbain d’Europe du Sud et constitue déjà le troisième quartier d’affaires de France.
La présence comme aménageur d’un établissement public représente un atout de poids. La valeur ajoutée de l’EPAEM (établissement public d’aménagement Euroméditerranée) réside dans l’engagement opérationnel et financier des parties prenantes sur le long terme. En effet, l’Etat et l’ensemble des collectivités locales ont récemment renouvelé le protocole financier étendant leur partenariat jusqu’en 2030. Cet engagement assure l’aboutissement de la stratégie de production d’une éco-cité méditerranéenne de référence intégrant l’ensemble de ses composantes : une ville mixte respectueuse de son environnement avec un quartier d’affaires développé en lien étroit avec une nouvelle offre résidentiel et doté de l’ensemble des infrastructures et services : réseaux diversifiés de transports en commun, modes de déplacement doux et mobilité active, commerces et services de proximité, groupes scolaires/collèges/lycées/établissements de formation supérieure y compris internationaux, équipements sportifs et de loisirs, offre culturelle… Il s’agit d’éléments très importants pour les occupants de la production immobilière séduits par un cadre de vie et de travail exceptionnel et dynamique en bordure de la Méditerranée. Les investisseurs ont ainsi l’assurance d’une demande soutenue et pérenne.
Peu de stock disponible
En dépit d’une augmentation significative (+26%) des surfaces de bureaux mise sur le marché (le parc tertiaire d’Euroméditerranée estimé à 700 000 m²) moins de 1% de l’offre neuve reste disponible. La demande pour les locaux de dernière génération sur Euroméditerranée devient telle que 98% des surfaces sont commercialisées avant même leurs livraisons.
KanAm, KKR, Swiss Life, Deutsche Bank faisant suite au positionnement d’Union Invest, PGIM, JP Morgan, Real IS, Hammerson, CBRE GI, … la présence sur le périmètre de ces investisseurs immobiliers internationaux de premier rang (suisses, allemands, anglo-saxons…) produit un effet d’entraînement non négligeable. Elle crédibilise l’opération et sécurise d’autres investisseurs habituellement plus enclins à se limiter aux capitales européennes pour les arbitrages de grandes tailles. En 2017 Amundi se positionne sur l’immeuble des Docks de la Joliette, 63 000 m² vendu par JP Morgan. La cession à plus de 250 M€ (estimation) constitue, cette année-là, la plus importante transaction en France en régions.
Fort de cette dynamique positive, l’établissement public met en place une nouvelle stratégie d’attraction d’investisseurs qui se déploie autour de deux axes majeurs :
- Renforcer la visibilité des projets en développement sur le projet de l’extension (« Euroméditerranée 2 ») auprès des territoires d’investissement historiques (France, Allemagne, Royaume Uni, Suisse)
- Élargir le pool potentiel d’investisseurs internationaux en démarchant, à travers les grands évènements internationaux (MIPIM, Expo Real…) ou des « road-shows » dédiés, de nouveaux territoires source d’investissement comme l’Asie (Corée, Hong Kong, Singapour, Japan…) et le Moyen Orient.
La Deutsche Bank a confiance
Cédric Dujardin, chef des filiales France et Belux (Belgique et Luxembourg) de Deutsche Asset & Wealth Management DWS, la filiale de Deutsche Bank, a identifié « le marché tertiaire d’Aix-Marseille comme suffisamment mature : la taille du secteur, le stock des bureaux, la qualité des preneurs, le niveau des valeurs locatives, les taux de rendement... tous les indicateurs montrent la pertinence d’un investissement dans la deuxième métropole de France. Marseille bénéficie d'infrastructures majeures : une gare TGV, un aéroport international, des universités, des grandes écoles, des hôpitaux... Et d'un atout incomparable : l’ensoleillement. Quand un cadre supérieur étudie un projet de mutation, il regarde les opportunités d’embauche pour son conjoint. Marseille, avec son bassin d’emplois important, offre des opportunités. Preuve de notre confiance en le potentiel de Marseille, nous regardons même les immeubles qui présentent un risque locatif immédiat car les sites à moitié occupés ne nous effraient pas. Le marché phocéen est en manque d’offres. Lorsqu’un immeuble de 10 000 m² se vide sur Euroméditerranée, vous trouvez rapidement un preneur ».
Des propos confirmés par l'étude réalisée par Cushman & Wakefield sur le marché de l'immobilier d'entreprise dans la métropole Aix-Marseille Provence (AMP). Entre 2016 et 2018, les investissements en bureaux ont dépassé 560 M€. Un marché aussi animé et attractif induit une bonne liquidité. Trouver un acquéreur ne pose pas de problème. La société de conseil en immobilier d'entreprise évalue le taux de rendement sur ce périmètre à 4,55% (4% à Lisbonne, 3,90% à Lyon, 4% à Rome...). Elle relève un loyer prime de référence variant de 260 à 320 €/m² selon qu’il s’agisse d’un immeuble de dimension standard ou un IGH.