Cédric Dujardin est le chef des filiales France et Belux (Belgique et Luxembourg) de Deutsche Asset & Wealth Management DWS, la filiale de gestion d’actifs de Deutsche Bank, la plus importante banque allemande. Ce géant de la finance internationale a décidé d’investir à Marseille.
DWS est présente depuis peu sur Euroméditerranée. Pourquoi investir à Marseille ?
Cédric Dujardin : En 2015, nous avons identifié le marché tertiaire d’Aix-Marseille comme suffisamment mature : la taille du secteur, le stock des bureaux, la qualité des preneurs, le niveau des valeurs locatives, les taux de rendement... tous les indicateurs montraient la pertinence d’un investissement dans la deuxième métropole de France. Si elle n’arrive pas au niveau de capitales comme Paris ou Londres, Marseille possède la taille critique des grandes métropoles européennes, notamment allemandes. Marseille bénéficie d'infrastructures majeures : une gare TGV, un aéroport international, des universités, des grandes écoles, des hôpitaux... Et d'un atout incomparable : l’ensoleillement. Dans une période où les jeunes générations mettent en avant la qualité de vie, cette donnée est un véritable avantage. De plus, quand un cadre supérieur étudie un projet de mutation, il regarde les opportunités d’embauche pour son conjoint. Marseille, avec son bassin d’emplois important, offre des opportunités. J’ajoute un dernier élément lié à la dynamique démographique. En 2050, elle jouera un rôle clef dans les dynamiques des territoires. En Allemagne, de nombreuses villes se vident. Ce n’est pas le cas ici. La population des cités méditerranéennes va croître. Les métropoles qui parviendront à former ces enfants tiendront le haut du pavé. Compte tenu de la qualité de l’appareil de formation d’Aix-Marseille, la deuxième ville de France se situera à coup sûr dans le peloton de tête.
Pourquoi avez-vous ciblé Euroméditerranée ?
Cédric Dujardin : En 2016, nous recherchions des opportunités sur le marché tertiaire marseillais. Et Euroméditerranée s’est rapidement imposé comme le périmètre idéal pour un investissement : la Joliette est le quartier central des affaires, c’est là que vous retrouvez les grands utilisateurs avec les plus grandes surfaces. En 2016, nous avons remporté un appel d’offres pour acheter l’immeuble Cap Joliette, mis en vente par Axa Reim. Nous intervenions pour le compte d’un fonds d’investissement germanique. Cet ensemble livré en 2003 propose près de 12 000 m² de bureaux. Il occupe un emplacement « prime » au début du boulevard de Dunkerque, juste en face des Docks. Nous savions que BNP, l’utilisateur de l’immeuble allait le quitter (ndlr. en 2020, la banque regroupera ses équipes marseillaises dans Le Corail, écrin neuf de 14 500 m² érigé le long du boulevard de Dunkerque). Ce départ annoncé ne nous a pas refroidi. Au contraire : nous sommes convaincus du potentiel d’Euroméditerranée. Ont été regroupés dans un même quartier de grands équipements culturels comme le MuCEM, l’Intercontinental, un hôtel 5 étoiles au rayonnement international, un méga centre commercial (les Terrasses du Port), un cinéma (Europacorp cinéma), des logements neufs, des transports en commun, demain une école internationale...
Êtes-vous à l’affût d’autres opportunités sur Marseille ?
Cédric Dujardin : Effectivement. Nous cherchons activement d’autres opportunités sur Euroméditerranée. Preuve de notre confiance en le potentiel de Marseille, nous regardons les immeubles qui présentent un risque locatif immédiat car les sites à moitié occupés ne nous effraient pas. Le marché phocéen est en manque d’offres. Lorsqu’un immeuble de 10 000 m² carrés se vide sur Euroméditerranée, vous trouvez rapidement un preneur. Ce n’est pas le cas à Bordeaux. Ici, la clientèle reste fidèle. Je ne vois aucune raison structurelle pour que Marseille ne performe pas dans le futur !